《關于土地增稅清算有關問題的通知》（國(guó)稅函﹝我們2010﹞220号）

各省、自治區、直轄市地方稅務局，甯夏、西藏、青海省（自治區）國(guó空嗎)家稅務局：

    爲了進(jìn)一步做好(hǎo)土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和跳機國(guó)土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，現將(jiān機也g)土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：

    一、關于土地增值稅清算時(shí)收入确認的問題

    土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品工信房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額确認收入；未開(kāi)具發(f雜我ā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票呢間的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益子場确認收入。銷售合同所載商品房面(miàn)積與有關部門實際測量面(mià醫人n)積不一緻，在清算前已發(fā)生補、退房款的，低票應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。

    二、房地産開(kāi)發(fā)企業未支付的質量保證地唱金，其扣除項目金額的确定問題

    房地産開(kāi)發(fā)企業在工程竣工驗收後(hòu)，根據合同中可約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作爲開(kā呢答i)發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，對制建築安裝施工企業就(jiù)質量保證金對(duì)房書藍地産開(kāi)發(fā)企業開(kāi)具麗身發(fā)票的，按發(fā)票所算秒載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣術短除。

    三、房地産開(kāi)發(fā)費用的扣除問題

    （一）财務費用中的利息支出，凡能(néng)夠按轉讓房地産項目計算分攤并資議提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能(néng)超過(guò)按商業銀刀西行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地産開(kāi)發(fā)費用，在按我內照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開(kāi)發(fā)成(ché也兵ng)本”金額之和的5%以内計算扣除。

   唱長; （二）凡不能(néng)按轉讓房地産為學項目計算分攤利息支出或不能(néng)提供金融機構證一師明的，房地産開(kāi)發(fā)還暗費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開(kāi)發(fā)成(低房chéng)本”金額之和的10%以内計算扣除。

    全部使用自有資金，沒(méi)有麗影利息支出的，按照以上方法扣除。

  &nbs員新p; 上述具體适用的比例按省級人民政府此前規路湖定的比例執行。

    （三）房地産開(kāi)發(fā)企業既向(xiàn數間g)金融機構借款，又有其他借款的，其房地産開(kā冷空i)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能(néng)同時(shí)适用計東本條（一）、（二）項所述兩(liǎng)種(zhǒng)用音辦法。

   &nb頻爸sp;（四）土地增值稅清算時(shí)，已經章金(jīng)計入房地産開(kāi)發(fā)著身成(chéng)本的利息支出，應調整至财務費用中計算扣除。

    四、房地産企業逾期開(kāi)發(fā吧我)繳納的土地閑置費的扣除問題

    房地産開(kāi)發(fā)企業逾期開(kāi)黃學發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

    五、房地産開(kāi)發(fā)企業取得土地使用權些器時(shí)支付的契稅的扣除問題

  &nb謝中sp; 房地産開(kāi)發(fā)企業爲取得土地使用權所支付的契費兒稅，應視同“按國(guó)家統一規定交納的有關費用都視”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

    六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

    （一）房地産企業用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《紅店國(guó)家稅務總局關于房地産開(kāi)發(fā)票電企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國(guó得化)稅發(fā)[2006]187号）第三條第（一）款規定确認收入，妹子同時(shí)將(jiāng)此确認爲房地産開(kāi)發(fā)項錯作目的拆遷補償費。房地産開(kāi)發(fā)企業支付給回遷戶電鐵的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地産開(kāi)發(fā)企業是唱的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

   &nb術我sp;（二）開(kāi)發(fā)企業采取你喝異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)姐睡發(fā)建造的，房屋價值按國(guó)稅發(fā)腦媽[2006]187号第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆說聽遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以很她實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

    （三）貨币安置拆遷的，房地産開(kāi)發(fā)企業憑合法有效憑據計入拆遷書子補償費。

    七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

    《财政部 國(guó)家稅務總局關于土地增值稅若幹問又開題的通知》（财稅[2006]21号）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建築物，凡不小路能(néng)取得評估價格，但能(néng)什術提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務部門确認，《條例廠會》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(f資匠ā)票所載金額并從購買年度起(qǐ)至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時(shí門可)“每年”按購房發(fā)票所載日期起銀很(qǐ)至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個月計一年；超過(guò)一年，未滿12個月但超過(guò)6個月的，可以視同爲一年。

    八、土地增值稅清算後(hòu)應補繳的美站土地增值稅加收滞納金問題

  &nbs跳有p; 納稅人按規定預繳土地增值稅後(hòu輛做)，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期了慢限内補繳的，不加收滞納金。

國(guó)家稅務總局

二○一○年五月十九日